Градостроительный план земельного участка
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является одним из обязательных документов для архитектурно-строительного проектирования и последующего получения разрешения на строительство.
ГПЗУ представляет собой выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ), документации по планировке территории (ППТ/ПМТ/ППМТ), нормативов градостроительного проектирования муниципального образования, применительно к конкретному земельному участку.
ГПЗУ определяет условия возможной застройки, в том числе: места допустимого размещения на земельном участке зданий, строений, сооружений, их возможное назначение и параметры с учетом целевого (функционального) назначения и разрешенного использования этого участка.
Кто может заказать разработку ГПЗУ:
- физические лица, имеющие предназначенные для строительства земельные участки на правах собственности, на правах аренды, на правах наследования или безвозмездного пользования;
- юридические лица, имеющие предназначенные для строительства земельные участки на правах собственности, на правах аренды, в постоянном (бессрочном) или ограниченном пользовании.
Порядок и правила выдачи ГПЗУ могут незначительно отличаться в зависимости от места планируемого расположения объекта капитального строительства – конкретного субъекта РФ. Типовой состав документов для получения ГПЗУ на примере Московского региона приведен ниже.
- заявление на подготовку и утверждение градостроительного плана земельного участка с обязательным указанием основных исходных данных: место расположения земельного участка (адрес), кадастровый номер земельного участка, сведения о существующих объектах капитального строительства на участке, базовые технико-экономические показатели планируемого объекта;
- документы, подтверждающие полномочия лица, который обращается за ГПЗУ (в случае подачи заявления представителем – доверенность, паспорт);
- правоустанавливающие документы на земельный участок, включая выписку из ЕГРН по земельному участку и основания прав распоряжения/пользования земельным участком (например, договор аренды или безвозмездного пользования земельным учаском);
- результаты инженерно-геодезических изысканий – геодезический план в масштабе 1 : 500 (геоподоснова). Если топосьемка ранее была зарегистрирована в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИАИС ОГД / ИСОГД), то необходимо указать постоянный регистрационный номер ИСОГД.
Пример ГПЗУ можно скачать здесь.
Градостроительная проработка
Зачастую, до обращения за разработкой градостроительного плана земельного участка, целесообразно провести градостроительную проработку.
Специалисты компании «Аркада-М» выполняют градпроработку, которая включает в себя:
- сбор и анализ основных исходно-разрешительных документов по земельному участку;
- проверка соответствия категории земель, видов разрешённого использования (ВРИ) земельного участка планируемому функциональному назначению объектов капитального строительства, генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки;
- проверка существующей градостроительной документации по земельному участку и объектам капитального строительства, включая ГПЗУ, проекты планировки и/или межевания территории (ППТ/ПМТ/ППМТ) на соответствие функциональному назначению планируемых объектов и установленным градостроительным регламентам;
- определение наличия охранных зон, особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, наложение ограничений со стороны линейных объектов – автомобильные и железные дороги, сетевые снабжающие компании. Выявление необходимости выноса инженерных сетей с земельного участка по ТУ эксплуатирующих организаций;
- анализ расположения земельного участка относительно зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), включая особо охраняемые природные территории (ООПТ), объекты культурного наследия, водоохранные (прибрежные, береговые) зоны, рекреационные зоны, санитарные зоны объектов питьевого водоснабжения, пересечение с Гослесфондом, санитарно-защитные зоны действующих предприятий;
- проверка попадания в зоны ограничения строительства в связи с положениями схем территориального планирования (СТП) РФ, субъектов федерации, муниципальных образований;
- проверка попадания в приаэродромные зоны гражданских и военных аэродромов и вертодромов.
Профессионально выполненная градостроительная проработка земельного участка может значительно помочь инвестору-застройщику, поскольку в результате градпроработки Вы получаете комплексный анализ ликвидности участка для последующего строительства, состав необходимых согласований, алгоритм действий по реализации проекта в виде индивидуальной дорожной карте с оценкой сроков и рисков при реализации (план-график работ с детализацией всех шагов со сроками и рекомендациями).
Пример градостроительной проработки можно скачать здесь.
По результатам градостроительной проработки, как правило, инвестору может понадобиться разработка эскизного проекта (стадия «ЭП»), включающего все требования к составу так называемого дизайн-проекта.
Наши архитекторы и дизайнеры выполняют эскизный проект с высоким уровнем инженерной проработки. Основные цели эскизного проектирования:
- определение ключевых технико-экономических показателей (ТЭП) объекта капитального строительства;
- согласование схемы посадки объекта на земельном участке, проекта генплана;
- выбор основных колористических и проектных (конструктивных и объемно-планировочных) решений;
- 3D- визуализация.
Эскизный проект – основа для последующей разработки градостроительной и проектной документации, включая архитектурно-градостроительный облик (АГО) или архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта капитального строительства. Данная стадия, как правило, выполняется параллельно с основными типами инженерных изысканий. Документация оформляется на основании требований Заказчика и с учётом установленных градостроительных нормативов.